一、背景知识
先介绍背景知识。讲“地产+保险”，那地产怎么挣钱，保险怎么挣钱，也要讲清楚。我们发现，因为这个模式跨行业了，导致地产和保险的专业分析师难以看到全景，而没发现它真正的威力。为了让大家理解透彻一点，我们会把地产和保险的特点介绍清楚。
1. 地产是怎么挣钱的
要让小善我概括地产是怎么挣钱的，那就是： 拉皮条！
地产商要盖出房子，就要有 地、有 钱、还要 盖房子的。地，找政府买；钱，找银行借；盖房子呢，不用自己上，而是找建筑公司来操刀。等卖了房子后，房地产就有钱回来还给银行啦，也可以进入下一轮的印钱。
还有很多细节，比如地产商让建筑公司垫款、拿了土地证等融资方要求提供的文件就可以马上质押等，了解这些细节有助于勾画地产的商业模式，不过这些属于地产公司实操层面的东西，小善在这里不做过多介绍。
不要以为拉皮条没有技术含量哦，在哪里盖房子，比如一线、二线、三四线、中心区、还是新区；盖什么类型的房子，比如写字楼、住宅还是商场；盖多大面积的房子，比如150平还是90平……这些都是需要大量经验积累的。如果你搞出来的房子没人要，那就呵呵了（以后会有很多房地产商呵呵的，不是开玩笑）。
从这业务模式里可以知道，“钱”对地产公司至关重要，即使土地，也是要拿钱去买。地产公司本质上是类金融企业，一点都不夸张。像万科，从2001年起资产负债率就不断提升，最新的数据近79%，差不多就是一块钱借来四块钱，总计五块钱的意思。总之，这里先记住一个结论： 地产公司非常需要钱，非常需要钱，非常需要钱！（重要的事情说三遍）
我们以聚焦在仍在争(si)权(bi)的万科和宝能为例。万科这些年拿地，是这样的：
万科在拿地上，偏重于大城市，一线城市基本占比在整个盘子30%-40%附近，甚至2014年达到了60%这种情况；而三四线城市，则很少有。
我们再来看宝能，这是财新报道的数据：“宝能地产项目体量储备分布在一线城市的共649万平方米，二线城市1834万平方米，三线城市1163万平方米，超过80%的储备量分布在二三线城市。旗下已建成并开业的项目仅两个，分别为深圳南山区和龙岗区的宝能all·city购物中心，正在开发建设的项目近40个。宝能地产在建项目的商业项目比例大，二三线城市面临库存积压和履约风险。”
如果我们把他的土地储备比例画成柱状图，是这样的：
从这里来看，宝能这些年扩张的重点是二三线城市，而一线城市的土地也更多是在深圳，属于先前的老底。
2. 保险是怎么挣钱的
说完地产公司怎么挣钱，我们接着要说保险公司怎么挣钱。保险公司嘛，就是卖保险挣钱的（废话！）。
保险本质上和银行是一样的，就是现在的钱换未来的钱。银行存款嘛，大家都懂，你现在给它一笔钱（比如100万），它未来给你一笔钱（比如105万）。银行自己怎么挣钱呢？其实是它拿到你的钱，去投资、放贷，赚到了钱（比如107万），然后把你的本金和利息还回去，剩下的就是自己的（107-105=2万）。
（不爱看公式的童鞋可以跳过紫色的字）
我们用公式表示，就是储户储蓄D金额的资金，利率为r持续T年后得到的资产价值为:
那么银行用D金额金额投资，获得R>r的利息，则有盈利。
对比保险公司。保户支付一笔保费给保险公司；保险公司未来会支付给保户一笔钱。但是！这里不同的是， 保险公司的支付不是必然的! 是有条件的！
举个通俗易懂的例子，大家买车险（比如1万块），车没事故（你肯定希望没事故），那车险就白交了。假如你不幸被撞到了，车修理的费用（比如3万）保险公司就得支付，你就少付了很多钱（2万）。
而在赔付之前，保险公司还可以拿这钱来投资，投资收益就是自己的（比如投资赚了10%，那就是1000块）。
（不爱看公式的童鞋可以跳过紫色的字）
在约定的条件下（出险，一定概率的事件），以这个现金流的一定倍数支付给保单持有人。对于某个保单出险后拿到的赔付现金流，如果按照这个利率贴现并考虑了出险概率和赔付倍数，这个现金流的现值与保户交的保费也是一样的。保单和银行存款的区别只在于，存款的未来现金流是确定的，保单的现金流是不确定的。
我们用简化的公式表示，就是保户支付D金额的保费，利率为r持续T年后，考虑约定出险概率为p得到的期望赔付价值为：
拿到保户的钱，去投资、放贷，获得其投资收益R超过约定利率r的部分就是他的利润，这是与银行类似的一个利润来源。
如果保险公司 风控能力强大，保险可以使自己卖出保单的出险概率P小于行业定价的出险概率p，也就是风控优秀的公司可以实际节省赔付额，从而在保单销售中获得利润。这是保险比银行在负债端多出的一个“独门秘籍”。
多说几句，为啥保险在定价时具有优势呢？因为群众们选存款有公开定价的利率；而买保险的时候定价基础除了写在纸上的利率，还有 难以捉摸的出险概率，此中存在很大的 信息不对称。保险公司的优势在于，有长期的数据积累和精算技术，如寿险领域的生命表、死亡表等生死秘籍，掌握着不同特征保单出险概率。而投保人也有优势，一句话，你的身体你自己比谁都清楚。所以才有体检啊，面谈啊等一系列工序。由于我国保险定价行业趋同，整体上保险公司还是有较大定价优势，使得目前保单销售可以获利。
与此相比，国外保险公司很难靠保费挣钱，因为市场化定价，国外保险公司的保费最后几乎是不够覆盖赔付的，只靠投资收益挣钱。而国内的保险公司，目前是两端都挣钱，而且保费定价比较高，投资收益占比不大。
现有监管体系下，保险在运用范围上也具有显著优势。保监会于2014年4月发布《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》，规定保险资金可以投资于 银行存款， 股票（不超总资产30%）、 债、证券投资基金份额等有价证券，不动产（不超总资产30%）， 境内未上市企业股权等资产。除直接投资外，保险资金 可以设立私募基金，通过信托、基金等通道投资于各类资产管理计划。
不难发现保险在投资端比银行具有显著优势，可以从权益或地产领域获得远高于银行贷款利率的投资收益，使得新锐保险公司具有向投资要业绩的冲动，而不去走风控+渠道销售那种传统深耕细作的保险公司经营路线。
以中国人寿为例，拿到保户的钱，买了哪些东西呢？我们翻它的资产负债表，得出这些数据。它的总资产是23223.52亿，其中这些是它主要的投资项目：
可见，中国人寿拿到保费后，拿去：买股（数量很少）、买债、存款、长期投资等。
最后提保险公司另一大特性： 高杠杆。这个可是核心打法啊！保险公司的奥妙就是在于:你可以用很小的钱做很大的生意，基本上就是7-14倍的杠杆， 通常都差不多10倍。
还是以中国人寿为例，它2.3万亿的总资产，却只有不到3000亿的股东权益。我们到后面会具体论述这点怎么玩出花样来。
二、“地产+保险”的资本运作
前面说了地产，又说了保险，可能有些朋友已经注意到了： 地产需要钱，保险有钱，那结合起来咯。
是的！但是具体操作，还得看这些顶级资本玩家的手法！这里最核心的就是 保险为地产提供融资，29号保监会批评的就是这点，以及 地产扩大保险的资产规模——保监会没看到地产业务这点特性，因为跨行业了。
1.保险公司为地产公司融资（股权+债券）
前文我们说到保险公司有钱，那么它的钱怎么花的？
自2014年安邦保险举牌民生银行开始，中小保险公司开始异军突起，举牌上市公司事件接二连三，小善梳理了一下最近5年保险公司举牌上市公司的情况，可以发现 房地产、商业贸易和银行是被举牌频率较高的三个行业。 房地产行业在举牌次数里排在首位，占举牌总数的20%。
2015年年底宝能系（含前海人寿）奇袭万科的惊人壮举，掀起资本市场的巨浪，而今天战况越来越复杂。前海人寿不仅自己举牌了万科，他的大股东及一致行动人钜盛华更是不遗余力的对万科发动股权收购战。
我们对比一下安邦保险和前海人寿的资产构成，货币资金、各类金融资产、长期股权投资均是较大比例的投资。有别于安邦保险高比例的定期存款，前海人寿更大比例的资产体现到其他资产中。
前海人寿2014年度审计报告中显示，“其他资产”一项占总资产比例近20%，主要集中在贷款和应收账款两项中，但没有更为明细的披露。而在核算中，贷款和应收账款适用于核算发放的贷款和其他债权，这是一项债权，但是谁来借走了的这笔钱？借去干什么了呢？
小善在《 500亿VS 6000亿，小宝能如何奇袭大万科》一文中，揭露了“姚振华——宝能——钜盛华——前海人寿”这种 “分层架构+超级杠杆”的方式，种种行为来看，这笔钱，宝能拿去的可能很大，因为它真的缺钱。
再看长期股权投资，2014年度前海人寿的审计报告披露，它长期股权投资基本由宝能系的一些房地产投资公司，通过股权投资的方式为房地产项目提供资金。
此外，2014年度前海人寿纳入合并的子公司中，有四个房地产开发公司，投资成本总计24.08亿元。这些子公司均为前海人寿的全资子公司，而前海人寿获得的现金流入为下属子公司房地产开发项目倾斜是合理合法合规的。
小善还是想问问保险这么多钱怎么来的呢？小善在前文中提到保险公司的钱是卖保险卖来的，我们相信大部分保险公司的钱是卖保险来的，比如下表中可以看到保险公司的新锐安邦保险，盈利质量是相当好的，2014年度，营业收入531亿元，已赚收入达到504亿元，而保护储金及投资款净增加额超过了收到原保险合同保费取得的现金，卖保险真的赚了不少钱。
而前海人寿在利润和现金流的表现就明显不如安邦保险了。看看前海人寿，2015年1-9月，营业收入188亿元，收到原保险合同保费取得的现金125亿元，但是保户储金及投资款净增加额高达427亿元， 这么大的一笔现金流入从哪里来的？
我们从下表中看到了前海人寿异常大的一个负债科目—— 应付分保账款，2015年9月30日该项目金额为757亿元。按照小善对保险会计的理解，这个应付分保账款是用来再保险业务中分出保险的应付保费的，但是前海人寿的原保险业务能支撑这么大的一笔分出保险吗？
我们知道，不管是银行还是保险都有“同业拆借”这么一种很好用的融资通道，我们难免猜测，前海人寿实际上是没有靠自己去卖保险获取收入，而是靠接“二手保单”获得保户储金及投资款，即是从零售变批发，这融资效率大大提升。
只是不知道给前海人寿分保的是哪家保险公司，也不知道那家保险公司在这笔融资上收了多少融资费（求知情者给小善留言）？这就是混圈子的好处……
2.地产扩大保险的资产规模
2014年度前海人寿的审计报告披露，它长期股权投资基本由宝能系的一些房地产投资公司构成， 而且大部分的持股比例都为49%，这样一种 明股实债的方式进行投资，可以确认项目带来的投资收益，却无需合并子公司的负债，为保险公司的报表带来良好的利润。
保险公司通过卖保险、拆借、挤入各种融资圈子融资平台等各种手段获得现金流入，其实目的也是为了挣钱，得益于良好的投资端，通过股权、债权的形式投资于房地产项目，获得良好的回报，进而提升报表质量，保费再增长，再投资。
（注：权益乘数=总资产/股东权益，权益乘数越大，说明企业负债程度越高）
之前财新的一篇文章也披露了，宝能通过“浙商宝能有限合伙基金”，提供了60亿用来增资前海人寿股份，而浙商银行提供的这钱，有赖于宝能提供劣后资金来做担保。而宝能这劣后资金，又来源于地产公司股权质押。这里的玩法是非常高级的： 用地产来给保险增资，然后增加保险公司的业务量。
三、空手套白狼教程
都介绍完了，那我们要回到本文的正题“空手套白狼成就千亿保险公司”，怎么个空手套白狼哈。严格意义上来说，也是需要投入一点东西的。只不过相对于撬动的资产，这一点东西实在是微不足道。那么，具体怎样才能空手套白狼一家千亿规模保险公司呢？
第一步：有一块物业+保险牌照
这是必备初始条件，物业嘛，可以用自己的房子，也可以找你的小伙伴去凑来用，反正能从银行抵押出钱就行。保险牌照就不好拿了，但是对国内土豪来说，这个是没问题的。
第二步： 拿物业去抵押融资，用来给保险公司增加注册资本
前面分析就知道了，保险公司是高杠杆的生意，你投入1个亿，就能做10个亿的生意。要不停的业务扩张就要持续资本投入，必须疯狂的增加注册资本。增加注册资本，就靠物业去抵押融资啦。
第三步：高佣金找银行卖保险，找同行买保单
有了注册资本（将来可能还有资本公积），就可以找银行来卖保险啦，银行是国内金融产品的销售渠道之王。但是作为新入的小保险公司，银行不和你做生意怎么办？这事就靠：高佣金。只要给的足够高，不怕没人卖，大银行不答应，就找小银行。中国这么大，肯定会有银行和员工图佣金高，反正出事也不是银行员工的事嘛。
如果银行都来不及卖了，那就高价找同行买保单，同行一看，哇，这么好的事，马上干！
还有，互联网金融让在线买各种金融产品非常方便，可以通过产品设计包装成理财产品，拿到网上卖，会有很多不明风险、只看收益的散户来购买。
第四步：把募集来的钱投入到房地产
拿来巨额的保费，那肯定不能跟中国人寿那样拿去存款、买低风险的债券，要不连募集资金的成本都覆盖不了。
钱往哪里流？
当然只能往高风险高回报的地方啦：房地产。这样就能把保险公司当成一个融资平台了。
但是，保监会对房地产投资的比例有严格规定，投资不动产的账面余额不能高于总资产的30%。怎么办呢？这里就很多招数啦，比如明股实债的模式进行长期股权投资；比如通过各类资管计划、信托投资房地产相关的债权。
其实，因为保险高杠杆比例的特征，即使按30%的上限来，已经足够啦。只是国内土豪太会玩了，各种办法能够绕道。想知道细节，那就做非常详实的审计才能了解。
第五步：循环回到第一步
通过上述步骤，其实已经可以大大的解除房地产业务的资金约束了。如果还嫌慢，那保险公司可以直接把地产项目买过来，这样房地产业务端就能变现并产生利润，可以拿这个钱进一步增资保险公司，进入下一轮循环了……
更牛的是，即使房地产不产生利润也没关系。只要保险有源源不断的资金续上来，就可以实现不停接盘前面的烂项目的效果。把利润放在房地产板块，远比把利润放在保险板块划算。这个就是保险公司具有高杠杆特性带来的，1块投入资本可以撬动10块的资产。
把它们串起来，就形成一个完整的循环，“地产+保险”的无敌联动模式。
经过一个循环下来，可以层层放大资金，举例说明：
第一步：先有1亿的物业；
第二步：1亿的物业抵押出0.7亿的资金，用来增资保险公司；
第三步：保险公司可以用0.7亿的注册资金扩大保费收入，达到7亿的总资产；
第四步：7亿的总资产，可以拿出来30%的资金来进入房地产，那就是2.1亿，外加一堆钱可以买二级市场的股票；
第五步：2.1亿的资金，变成2.1亿的物业，又可以回到第一步……
还有其他招数可以套出钱来，比如把保险公司的股权质押，对地产进行项目融资和股权融资……如果把它们都派上用场，那毫无疑问放大倍数会更加夸张。
四、模式评价
这个模式的 优点在哪里?
1.扩张极快
毫无疑问，地产需要钱，保险能出钱，这两个东西几乎是完美互补，简直就是“一生二，二生三，三生万物”。
最理想的状态，就是一家高周转运营的地产公司能很快把房子造出来，然后很快销售出去，回笼的资金作为保险公司新增的注册资本，借助保险公司10倍高杠杆的特性，又可以拿到很多钱投入到房地产项目中，如此循环。
甚至到极致的时候，连房子都不需要盖，只要去买别人的项目就行了。
2.投入小，回报大
从整个分析来说，最核心的是这个模式一个循环下来，可以用地产扩大保险的投入资金，再用保险的资金去哺育地产，形成完美的正向循环。
既然一个循环下来资金能被层层放大，借助了银行给地产融资、保险高杠杆的特性，那就无所谓多少钱的投入了，只要时间足够长，就能够把资产规模膨胀上百倍、千倍。这个就是宝能为何敢于举牌体量十倍于自己的万科的原因。
假如这个模式在10年前的2005年搞出来，那毫无疑问赶上一个好的时代。我们可以这么说，今天大的地产公司很多都得益于当年的激进扩张，但是不管再怎么快，都要面临资金的约束，把保险结合起来用，那就是一家没有资金约束的地产公司了！
谈完优点，就谈缺点。那这个模式的 风险在哪里?
1.会带来系统性风险
这个模式的系统性风险是很大的。为什么？因为你来钱快啊，能空手套白狼啊，能四两拨千斤啊，谁看了不想学呢，又不是高门槛学不了的东西。
一两家保险这么做的时候，是没问题的。但如果一堆保险公司一哄而上，那就麻烦大了。这势必会引发严重的系统性风险，因为保险公司说到底是要为社会个体分散保险的，那就要保守经营。 如果一堆保险公司都这样，那整个行业势必会面临流动性不足、偿付不足的风险，到时候就跟美国举国之力救助AIG那样，要出大事的。
保险公司作为金融系统的重要基石，不单是要对股东负责，更要对社会负责。
2.高度依赖地产的景气度
“地产+保险”联动，就跟曹操为了让船不太晃把船都栓在一起那样，减少了一部分风险，同时又带来另一部分风险。
这个模式形成，就让保险彻底成为地产的依附，对地产的景气度高度敏感。如果地产行业有较大的下行期，那保险公司就很容易手上拿了一堆烂资产，并且是流动性不足的资产。
3.对保费增加要求苛刻
保费的增加，可以有多种办法。以中国平安为例，就要自建销售团队，所以我们看到平安的员工数量有20多万。
这20多万人，有一半是销售人员：
而小保险公司做不到这点，那就只能找渠道来销售啦。渠道销售就带有很大的不确定性：你给的佣金够不够高、你家的保险好不好、你家的牌子响不响……
当然，前面也说过，可以找同行买保单，这也是一种办法，金融同业的交易对手愿意就行， 不过这个要面临政策风险，没准哪天保监会就不愿意了。
最后提一句，这种滚雪球式的融资模式并非宝能独家使用，下次看到那种自带“我要买下整个地球”气质的地产壕，不妨留意一下背后是否有这种模式在撑腰。
·END·
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